Wat kost totaalrenovatie?
Totaalrenovatie kost gemiddeld € 1.050 – € 1.600 per m² woonoppervlak (gemiddeld afwerkingsniveau, inclusief installaties, isolatie, keuken, badkamer en afwerking; exclusief aan- of uitbouw en funderingsherstel).
Een totaalrenovatie op gemiddeld niveau kost in 2026 ongeveer € 1.050 tot € 1.600 per m² woonoppervlak. Voor een tussenwoning van 110 m² komt dat neer op circa € 116.000 tot € 176.000. Een basisrenovatie begint rond € 700 per m², een luxe renovatie kan oplopen tot € 2.500 per m² of meer.
Realistische indicaties voor 2026, inclusief btw. Laatst bijgewerkt: oktober 2026. Hoe wij prijzen bepalen
Prijzen totaalrenovatie per uitvoering
Kosten per afwerkingsniveau (tussenwoning van 110 m²)
| Niveau | Prijs per m² | Totaal bij 110 m² |
|---|---|---|
| Basis | € 700 – € 1.050 | € 77.000 – € 116.000 |
| Gemiddeld | € 1.050 – € 1.600 | € 116.000 – € 176.000 |
| Luxe | € 1.600 – € 2.500 | € 176.000 – € 275.000 |
Kosten per woningtype (gemiddeld niveau)
| Woningtype | Gangbaar oppervlak | Prijs per m² | Indicatie totaal |
|---|---|---|---|
| Appartement | 75 m² | € 1.000 – € 1.500 | € 75.000 – € 113.000 |
| Tussenwoning | 110 m² | € 1.050 – € 1.600 | € 116.000 – € 176.000 |
| Hoekwoning | 120 m² | € 1.100 – € 1.650 | € 132.000 – € 198.000 |
| Twee-onder-een-kap | 140 m² | € 1.100 – € 1.700 | € 154.000 – € 238.000 |
| Vrijstaande woning | 170 m² | € 1.150 – € 1.800 | € 196.000 – € 306.000 |
Indicatie per onderdeel
| Onderdeel | Indicatie |
|---|---|
| Woning strippen en afvoeren | € 5.000 – € 10.000 |
| Elektra compleet vernieuwen incl. groepenkast | € 8.000 – € 14.000 |
| Water, afvoer en verwarming | € 10.000 – € 20.000 |
| Keuken incl. plaatsing (middensegment) | € 14.000 – € 24.000 |
| Badkamer en toilet (middensegment) | € 13.500 – € 21.000 |
| Stucwerk wanden en plafonds | € 7.000 – € 12.000 |
| Vloeren incl. egaliseren | € 6.000 – € 12.000 |
Waar gaat het geld naartoe?
Zo is de prijs van een gemiddeld project ongeveer verdeeld.
Arbeid en uurtarieven
Bij een totaalrenovatie is de verhouding arbeid en materiaal grofweg half om half. Hoe luxer de afwerking, hoe groter het aandeel materiaal (keuken, sanitair, tegels, vloeren). Hoe meer er in de constructie en indeling verandert, hoe groter het aandeel arbeid. Voor schilder- en stucwerk en het aanbrengen van isolatie in woningen ouder dan twee jaar geldt voor het arbeidsdeel het verlaagde btw-tarief van 9%; vraag de aannemer dit apart op de factuur te zetten.
| Vakman | Uurtarief (incl. btw) |
|---|---|
| Timmerman / aannemer | € 50 – € 70 |
| Metselaar | € 50 – € 70 |
| Installateur / loodgieter | € 55 – € 80 |
| Elektricien | € 55 – € 80 |
| Stukadoor | € 45 – € 65 |
| Tegelzetter | € 48 – € 68 |
| Schilder | € 45 – € 62 |
| Projectleider / bouwbegeleider | € 65 – € 95 |
Dit bepaalt de prijs
Bijkomende kosten
| Post | Indicatie | Toelichting |
|---|---|---|
| Bouwkundige opname | € 450 – € 900 | Vooraf laten vaststellen wat de staat is van fundering, dak, vloeren en installaties. |
| Asbestinventarisatie | € 450 – € 1.000 | Verplicht bij sloopwerk in woningen van vóór 1994 waarin asbest kan zitten. |
| Ontwerp en bouwtekeningen | € 3.000 – € 12.000 | Architect of bouwkundig tekenaar, afhankelijk van de omvang van de wijzigingen. |
| Constructieberekening | € 600 – € 2.000 | Nodig bij het verwijderen van draagmuren, een nieuw trapgat of zwaardere belasting. |
| Container voor bouwafval | € 350 – € 600 | Per container; bij een totaalrenovatie zijn er vaak meerdere nodig. |
| Tijdelijke woonruimte | € 1.500 – € 3.000 | Per maand, sterk afhankelijk van regio en type woning. |
Reken bij een totaalrenovatie op 10–15% onvoorzien bovenop de begroting, en bij woningen van vóór 1960 eerder op 15–20%. Na het strippen kunnen houtrot, verzakte balklagen, vochtproblemen of asbest aan het licht komen die vooraf niet zichtbaar waren.
Voorbeeld: totaalrenovatie tussenwoning van 110 m² (gemiddeld niveau)
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Strippen, sloop en afvoer | € 8.000 |
| Bouwkundig werk (wanden, doorbraak, trapaanpassing) | € 16.000 |
| Elektra compleet incl. groepenkast | € 11.000 |
| Water, afvoer en hybride warmtepomp met cv | € 14.000 |
| Mechanische ventilatie | € 4.000 |
| Vloer- en dakisolatie, HR++ glas en kozijnen achter | € 24.000 |
| Keuken incl. plaatsing | € 18.000 |
| Badkamer en toilet | € 18.000 |
| Stucwerk wanden en plafonds | € 9.000 |
| Vloeren incl. egaliseren | € 8.000 |
| Binnendeuren en timmerwerk | € 5.000 |
| Schilderwerk | € 4.000 |
| Regie en projectbegeleiding | € 7.500 |
| Totaal | € 146.500 |
Totaal circa € 146.500, ofwel ongeveer € 1.330 per m². Houd daarnaast rekening met circa € 15.000 tot € 22.000 onvoorzien, plus de kosten van ontwerp, onderzoek en eventuele tijdelijke woonruimte.
Regionale verschillen
In Amsterdam, Utrecht en andere grote steden liggen de kosten doorgaans hoger dan in het noorden, oosten of zuiden van het land, door hogere uurtarieven, parkeerkosten en lastigere logistiek. Ook de beschikbaarheid van vakmensen speelt mee: in regio’s met veel bouwactiviteit zijn wachttijden langer en prijzen hoger.
Zelf doen of uitbesteden?
Sloopwerk, het leeghalen van de woning en schilderwerk zijn klussen die handige particulieren zelf kunnen doen, mits in overleg met de aannemer. Doe dit niet als er mogelijk asbest aanwezig is. Elektra, gas en constructief werk laat u altijd over aan een vakman; dat is veiliger en voorkomt problemen met garantie en verzekering.
Subsidie en btw
Voor verduurzaming tijdens de renovatie kunt u vaak gebruikmaken van de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE). Die geldt onder meer voor isolatie, (hybride) warmtepompen en sinds 2026 ook voor energiezuinige ventilatie in combinatie met isolatie. Voert u twee of meer isolatiemaatregelen uit, dan is het subsidiebedrag per m² hoger. Daarnaast biedt het Nationaal Warmtefonds leningen voor energiebesparende maatregelen, en hebben sommige gemeenten eigen regelingen. Controleer de actuele voorwaarden bij RVO en Milieu Centraal vóórdat u opdracht geeft.
Vergunning
Veel werk binnen een bestaande woning is vergunningvrij, zoals een nieuwe keuken of badkamer, isoleren aan de binnenkant of niet-dragende wanden plaatsen. Voor ingrepen in de draagconstructie, zoals een dragende muur verwijderen of een nieuw trapgat maken, is sinds 2025 in de regel een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Wijzigingen aan de buitenkant, zoals andere kozijnen in de voorgevel, een dakkapel of een uitbouw, kunnen onder het omgevingsplan van uw gemeente vallen. Bij een monument gelden strengere regels. Doe altijd vooraf de vergunningcheck op het Omgevingsloket en vraag bij twijfel uw gemeente om advies. Woont u in een appartement, dan hebt u daarnaast vaak toestemming van de VvE nodig.
Offertes vergelijken: waar let u op?
- Vraag offertes op basis van dezelfde omschrijving of hetzelfde bestek, zodat u prijzen echt kunt vergelijken.
- Let op stelposten: een lage totaalprijs met krappe stelposten voor keuken, badkamer of tegels valt later vaak duurder uit.
- Vraag om een open begroting per onderdeel, zodat u ziet waar de kosten zitten en waar u kunt besparen.
- Leg een betalingsschema vast dat aansluit bij de voortgang, en betaal nooit grote bedragen vooruit voor werk dat nog niet is uitgevoerd.
- Vraag hoe meerwerk wordt vastgelegd en geprijsd: schriftelijk en vooraf akkoord is de enige goede manier.
- Bezoek een lopend of recent opgeleverd project van de aannemer en spreek indien mogelijk met de opdrachtgever.
- Werkt u als hoofdaannemer en welke werkzaamheden doet u zelf, en welke besteedt u uit?
- Wie is mijn vaste aanspreekpunt en hoe vaak is die op de bouwplaats?
- Hoe ziet de planning eruit en wat gebeurt er bij vertraging van een onderaannemer?
- Welke posten zijn stelposten, en hoe ruim zijn die begroot?
- Levert u bij oplevering een dossier met tekeningen, garanties en gebruikte materialen?
- Welke garantie geeft u, en bent u aangesloten bij een geschillenregeling of garantieregeling?
Veelgestelde vragen
Wat kost een totaalrenovatie per m²?
Op gemiddeld niveau rekent u in 2026 met € 1.050 tot € 1.600 per m² woonoppervlak. Een basisrenovatie kost ongeveer € 700 tot € 1.050 per m², een luxe renovatie € 1.600 tot € 2.500 per m². Aan- of uitbouw, funderingsherstel en asbestsanering komen daar bovenop.
Wat kost een totaalrenovatie van een jaren-30 woning?
Een jaren-30 tussenwoning van circa 110 m² kost op gemiddeld niveau ongeveer € 116.000 tot € 176.000. Bij deze woningen is de kans op extra werk groter, bijvoorbeeld aan houten vloeren, de fundering of een slecht geïsoleerde gevel. Reserveer daarom 15–20% voor onvoorzien en laat vooraf een bouwkundige opname doen.
Hoe lang duurt een totaalrenovatie?
Reken voor de uitvoering op 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de omvang en het aantal wijzigingen in de constructie. Daarvoor zit vaak nog 2 tot 4 maanden voor ontwerp, offertes, eventuele vergunningen en levertijden van keuken en kozijnen.
Is een hoofdaannemer duurder dan zelf vakmensen inhuren?
Op papier betaalt u bij een hoofdaannemer een opslag voor coördinatie, algemene kosten en risico. In de praktijk wordt dat verschil vaak terugverdiend door een strakkere planning, minder faalkosten en één verantwoordelijke partij. Zelf coördineren loont vooral als u tijd, bouwkennis en een netwerk van betrouwbare vakmensen hebt.
Kan ik in mijn huis blijven wonen tijdens de renovatie?
Bij een volledige totaalrenovatie is dat meestal niet praktisch, omdat keuken, badkamer en soms water en stroom langere tijd ontbreken. Gefaseerd renoveren kan wel, maar duurt langer en kost doorgaans meer.
Heb ik een vergunning nodig voor een totaalrenovatie?
Voor veel werk binnen de woning niet. Voor wijzigingen aan de draagconstructie is in de regel wel een omgevingsvergunning nodig, en voor aanpassingen aan de buitenkant kan het omgevingsplan van uw gemeente regels stellen. Doe de vergunningcheck op het Omgevingsloket voordat u begint.
Hoeveel moet ik reserveren voor onvoorziene kosten?
Minimaal 10–15% van de bouwsom, en bij oudere woningen eerder 15–20%. Bij een renovatie van € 150.000 is dat dus € 15.000 tot € 30.000.
Kan ik de renovatie meefinancieren in mijn hypotheek?
Vaak wel, bijvoorbeeld via een verbouwingsdepot bij aankoop of een verhoging van uw hypotheek. Voor energiebesparende maatregelen gelden soms ruimere leennormen. Laat u hierover adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Meer weten over totaalrenovatie? Lees de uitgebreide uitleg over totaalrenovatie.
